2018年 02月 14日 ( 17 )
渋谷、新宿、池袋を比較してみると・・・新宿に富裕層が集まっている。
地下鉄副都心線、東急東横線、みなとみらい線、西武池袋千線、東武東上線がつながり、
直通運転するようになって、渋谷、新宿、池袋の人の流れを、
統計的と私の体験的の両方から分析すると、次第に傾向がはっきりとしてきました。


熟年層、富裕層と思われる人々は、
新宿の伊勢丹本店を中心として、
新宿に集まってきているようです。


商業地としては新宿ですが、住宅地としては新宿の東側、新宿区の四谷とか牛込が人気です。
とくに四谷は新宿御苑、神宮外苑、迎賓館・赤坂御所など緑に囲まれた住宅地です。


新宿の北側は大久保、新大久保、日本人が住みづらいところです。
大久保の韓国騒動・在日騒動は落ち着いてきました。
吉住新宿区長は大久保で生まれ、与謝野馨事務所にいた保守の日本人です。
新宿の西側は超高層ビル街で、オフィス街です。
新宿の南側は代々木で予備校や専門学校の学生街、その南は明治神宮です。


新宿と言うと歌舞伎町、怖いというイメージです。
歌舞伎町が危険なのは事実ですが、
危険なのは歌舞伎町あたりという限られたエリアです。

はっきりいますが、日本人のヤクザが支配していた頃の歌舞伎町は、
歓楽街でしたが、安全であり、ぼったくりもありませんでした。


渋谷が完全に再開発されれば、山の手の富裕層が集まる可能性はあるでしょう。
現在は東急渋谷駅は狭くて大混雑、
地上に出るエレベータもエスカレートも極めて少ない、
案内表示も出口何番という番号だけでは地上のどこに出るかわからない、
渋谷駅で駅員に聞いても有楽町線との接続はわからない・・・

渋谷は若者ばかりで、東京の熟年層、富裕層は新宿でお買い物ということになるのでは?
新宿発祥の全国小売企業は、伊勢丹、紀伊國屋書店、ヨドバシカメラ、丸井(中野が発祥地だが実質的に新宿)などです。


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by toshinseikatu | 2018-02-14 16:27 | 都心生活
新宿と四谷は街の雰囲気や住環境が違う。アニメ映画「君の名は」の東京の舞台が四谷。
新宿と四谷は街の雰囲気や住環境はまるっきり違います。

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地方から新宿の企業に就職される場合、新宿は繁華街で住むところではない、
新宿にくる私鉄の沿線で、できるだけ近くて住み易いところがよいと考えるのが一般的と思われます。

新宿区の新宿以外の地域は基本的に住宅地です。

表通りのビルの上層階はマンションの場合が多いのです。
近年、新宿区内には数多くのタワー型の高級マンションが建設されています。


新宿と言いますと、新宿西口の超高層ビル街、新宿東口の繁華街が有名です。
とくに歌舞伎町の危険さもよく知られています。
だから新宿よりも周辺部のほうに住むべきだと考えるでしょう。


新宿区は旧四谷区、旧牛込区(市ヶ谷・神楽坂)などが合併してできた区であり、
新宿と言う名がつくところ以外の新宿区には閑静な住宅街が残っています。
新宿の東側は旧四谷区で、現在でも四谷警察署、四谷消防署、四谷税務署の管内です。
新宿の西側はヨドバシカメラの淀橋で、現在の超高層ビル街は淀橋浄水場の跡地です。
多摩川から玉川上水が四谷大木戸(四谷4丁目)まできていました。

四谷地区は
東が東宮御所・迎賓館、
南が明治神宮外苑、
西が新宿御苑
というように緑に囲まれています。

アニメ映画「君の名は」の東京の舞台が、新宿区四谷です。

瀧のすむマンションが新宿区若葉、
外苑高校のモデルは都立青山高校・國學院高校の場所、
通学路は神宮外苑の絵画館前、
度々出てくる歩道橋は外苑東通り信濃町駅から神宮外苑に渡る歩道橋、
最後に三葉が千駄ヶ谷駅から、瀧が四ツ谷駅から走り、
四谷総鎮守「須賀神社」の階段で運命的な出会いをして、
「君の名は」と尋ねます。

飛騨の宮水神社の能舞台ですが、
四谷須賀神社の建て直す前の能舞台に似ています。

国立競技場の建て替えが進んでいて、「新国立競技場」ができます。
慶應義塾大学病院、四谷警察署、
創価学会(東電病院跡地・私は無関係)の建て替えも進んでいます。



国立競技場や明治神宮外苑には各種スポーツ施設があります。

町内にも神社や仏閣が多く閑静な住宅街です。

表通りが商店街・ビル街であり、裏通りが住宅街ですから便利です。

同じ新宿区なのに、新宿と名がつく場所とそれ以外では雰囲気も街の住環境もまったく違います。
ぜひ一度お越しになり、ご自分の目で確かめてみてください。


四谷は新宿区ですが、新宿ではなく、四谷です。

神楽坂も新宿区ですが、新宿ではなく、神楽坂です。


このブログの関連サイトである

「東京アーバンライフ」(都心生活)


の方にもぜひお越しください。東京・四谷とその周辺の地域ガイドおよび地元不動産会社の情報を掲載しています。

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by toshinseikatu | 2018-02-14 16:08 | 四谷・四谷三丁目・信濃町情報
新宿区東部の四谷・牛込(神楽坂)は住宅地です。四谷は緑に囲まれています。
約30年前のバブルの頃、
リクルートの賃貸住宅情報誌の場所別掲載順位は、
中央線の東京から新宿までが一番先でした。

その後、東京メトロ各線や山手線が先になります。
もっとも家賃が東京で高かった青山通りの表参道周辺はJRが通っていないためかもしれません。
地下鉄の新線ができでき、都心部で陸の孤島とよばれていたエリアも便利になったためかもしれません。

東京の港区、渋谷区でも、いまだにバスを使う、駅から遠いエリアもあります。
東京都心部のバスは路線にもよりますが、一般的に鉄道よりも本数が少ないです。


新宿区については、
牛込についてはバスを使わざるをえない地域がありますが、
四谷についてはほぼ全地域が鉄道の駅から徒歩10分以内で行けます。


地方出身の方は新宿といいますと
超高層ビル街と歌舞伎町のイメージが強いと思いますが、
新宿御苑の大部分、明治神宮外苑のほぼ全域、国立競技場は新宿区です。
迎賓館や東宮御所は港区ですが、門をでれば新宿区です。


地方出身の方は知らないと思いますが、
四谷は東京都心で、もっとも緑に囲まれた閑静な住宅街です。

アニメ映画「君の名は」の東京の舞台として四谷が有名になりました。
瀧の居住しているマンションは新宿区若葉、
ラストシーンの階段は四谷総鎮守「須賀神社」の参道です。
神宮外苑の絵画館前は、新宿区霞ヶ丘で、渋谷区外苑前ではありません。
神宮外苑の大部分(霞ヶ丘)、
新宿御苑の池より北側(内藤町)、
新国立劇場(霞ヶ丘)が、新宿区です。


迎賓館や赤坂御所の近くですから、警察の重点警備地区です。
迎賓館と赤坂御所は港区ですが、その前が新宿区若葉です。
不動産会社も、大家も、不審者を入居させないように注意しています。
警察官も巡回して、どのような人物が居住しているか、調べています。

四谷には地元の個人経営の賃貸マンションのほか、
大手不動産会社経営のマンションが数多くあります。
最近は大手不動産会社が、分譲だけでなく、
賃貸まで経営するようになりました。



四谷の分譲マンションは2016~2017年頃が建設ピークでした。
分譲マンションが建設され、投資ではなく、自分で居住している人が多いでしょう。
現在は土地の購入に力を入れているようです。
富久町が再開発され、大規模住宅が建設されました。




そこを見にきたら、その周辺の地元家主経営のマンションも見てみるといいですね。
新築ではなく、築年数はたってますが、すぐ近くで安いマンションが何棟もあります。
バブルの頃に建設したマンションは、現在よりも豪華に建設されています。
地元の不動産屋さんに聞いてみてね。

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by toshinseikatu | 2018-02-14 15:25 | 都心賃貸住宅
良質な賃貸住宅を探すには、インターネットに頼りすぎないこと。 
インターネットですと、家賃が低い順に掲載されています。

家賃が低いことは、入居者にとって、大きな魅力でしょう。

家賃が低いということは、低くする理由が隠れています。

その場所の賃料相場よりはるかに安い家賃、
礼金・敷金ゼロとか、フリーレントとか、
そのようなことを喜ぶ入居者が入っているマンションでしょう。



いい場所は地価が高く、固定資産税も高く、
家賃を安くすることは限界があります。

設備がよいということは、建築費がそれだけかかっているのであり、
維持管理がいいということは、それだけ修繕費・維持費・管理費をかけているのであり、
それも家賃を低くできない原因なのです。

場所がよく、
設備も豪華で、
維持管理がしっかりしており、
良質な入居者が入っているマンション、
良心的な経営者が経営しているマンション、
そのようなマンションの質的な部分は、
地元の不動産会社でないとわかりません。


客付けを不動産会社間で仲介することはかまいません。
客側の不動産会社と大屋側の不動産会社が不動産業界の情報網で賃貸の仲介をします。
しかし、はじめから別物件に誘導しようとする会社もあります。



経営者として、賃貸住宅を探している入居者に申しあげたいことは、
インターネットだけではマンションの特徴はわかりません。
自分で住もうとする場所に行ってみて、
地元をよく知っている不動産屋さんに案内してもらうことをお奨めします。


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by toshinseikatu | 2018-02-14 14:33 | 都心賃貸住宅
家賃と交通費の合計額で判断すれば、都心生活がお得
都心部は地価が高く、税金が高いので、家賃も高いのは事実です。

東京の都心から周辺部に行けば行くほど家賃は下がります。

しかし、勤務する会社が都心部にある場合、
遠くに行けば行くほど交通費がかかります。

駅から歩ける距離ですとまだいいのですが、
そこからバスとなると電車賃に加えてバス代がかかります。

一般的に終バスは早いし、深夜バスの便数は多くは無いので、タクシーに乗らざるをえないこともあります。

周辺部に行くほど公共交通は不便になるので、
車が無いと生活がしにくい地域では、車のローンや駐車場代がかかります。

周辺部でも駅前の商店街が充実したところはまだいいのですが、駅によっては駅前商店街は歯抜け状態で、主要道路沿いのスーパーに車で行く必要があるところもあります。

仕事の都合で深夜まで働いたり、友人と深夜まで飲み明かして終電に乗り遅れると、
ホテル代や高額のタクシー代がかかってしまいます。

東京の鉄道は人身事故がものすごく多く、車両故障もけっこうあって、よく止まります。


社会人として遅刻はいかなる理由があろうとも、やってはいけません。
社内だけの影響ならば許してもらえるでしょうが、
大事な取引先との約束に遅れてはいけません。

東京の都心部ですと、複数の交通手段がありますから、
電車内・自動車トンネル内に閉じ込められない限り、
駅で降りて他の電車やバスに乗り換えればいいのです。

電車がストップした場合は、駅前のタクシー乗り場は長蛇の列でしょうが、

都心部には流しのタクシーが多いので、場所をずらせばすぐつかまります。

交通費やホテル代は全額会社もちのところはまず無いでしょうから、どうしても一部は自腹ということになります。

家賃だけで比較するのではなく、家賃と交通費の合計額で、
どこに居住するのが最も得かを判断しましょう。

サイトの方に、山手線の真ん中ですから、東京でもっとも交通が便利な東京・四谷の紹介があります。
公園や各施設の写真を見て、詳しい情報を読み、リンク集をたどってみれば、
便利さ、生活のシヤスサが地方の方にもご理解いただけるでしょう。

東京アーバンライフ(都心生活) WEBサイト

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by toshinseikatu | 2018-02-14 14:16 | 都心賃貸住宅
標高が高く、地盤がしっかり、鉄筋建物が多い所
2011年3月の東日本大震災から7年。

首都直下型地震、東海地震、東南海地震、日本全国、どこで地震が起きるかはわかりません。



東京のマンション経営者にとって、もっとも心配なのは地震です。


地盤がしっかりしている平地で、
標高が高く、
木造が少なく鉄筋建物が多く、
空き地や公園など緑が多い場所が、
常識的にみて、安全と思われます。


新耐震基準であるかどうか、建築時期でわかります。


賃貸住宅居住者は、マイホーム所有者に比べて、引越が容易です。

どこが安全か、どこが危険か、おおよそ分かったとしても、
大地震が起きたときに自分がどこにいるのかはわからないので、、
最終的には運次第です。



大地震の地域別の被害予測があり、
安全であろう地域と、危険であろう地域は、
おおよそわかります。


東京東部の海抜ゼロメートル地帯、
環状六号から環状七号にかけての木造住宅密集地帯、
私がそこにいた場合は逃げられるか?



新宿区の新宿と四谷の高台の平地部分の
標高は、約30メートルです。


東京23区内で、もっとも高い標高は、新宿区戸山にある「箱根山」です。
尾張徳川家の下屋敷にあった大庭園のあとで、人造の筑山のようです。




都心部には、神宮外苑、新宿御苑、代々木公園などの公園、明治神宮などの神社仏閣があり、
大地震における避難所に指定されています。

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by toshinseikatu | 2018-02-14 14:06 | 都心生活
職住接近。賃貸マンションは、夜遅くても帰れるところを選ぼう
地方から東京に出てきて、どこに住もうか選ぶとき、
もっとも重視しなければいけないことは、マンションのロケーションです。

ロケーションといっても、20歳代、30歳代では「交通の便利さ」でしょう。

最近は仕事が昔に比べて勤務時間が、夜遅くまでするのが一般的で、長くなりました。

山手線の内側にすむのは、夢ではありません。

新宿や渋谷から歩いて帰れる場所にもマンション・アパートはあります。

通勤時間は10分から30分、周辺部の駅から自宅までの時間です。

仕事を終わってからの飲み会も以前より少なくなったものの、夜が遅くなっているようです。

深夜でも帰ることができる場所に住むと便利です。


若いうちは仕事も付き合いも積極的にやりましょう。
飲み会の場合、上司は早く帰れますが、下っ端になるほどお先に失礼というわけにはいきません。

マンションを選ぶときは日当りだ、設備だと言いますが、入居してみると、


自宅は結局寝るだけ、

さまざまな設備も使いこなさないことが多いですね。
都心生活の若い方は忙しくて時間との勝負です。

時間に余裕がある人は、友達を自宅に呼んだりするのでしょうが、ほとんどの場合、友人とは盛り場で会っているようです。ただし、学生に人気がある渋谷よりも、新宿、銀座、六本木などが多くなるのでは・・・


山手線の各ターミナルの真ん中、
四ツ谷、四谷三丁目、信濃町、市ヶ谷、曙橋あたりに住むことが便利です。

築年数や設備を我慢すれば、
安いアパート、マンションもあります。

家賃だけを比較するのではなく、
家賃と交通費の合計額で比較しましょう。





写真や不動産会社については



東京アーバンライフ(都心生活)


のサイトの方をごらんください。

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by toshinseikatu | 2018-02-14 14:05 | 都心賃貸住宅
ゴールデンウイークこそ都心のいいマンションに入居するチャンス。今から探して入居申し込みをしましょう。
ゴールデンウイークこそ、
都心のいいマンションに引越しするチャンスです。

今から探して入居申し込みをしましょう。



誰もが引っ越しをする3月。

3月は、引っ越しをする人、つまり入居者と退去者が重なってしまい、空室のマンションが一時的になくなり、

立地がよく、設備がよく、家賃が世間相場に比べて安いマンションはなくなってしまいます。

どうしても、都心の便利な地域、住宅環境のいいマンション、設備が整っているマンション、家賃が世間相場並みかやや安いマンションから

申し込みがあり、埋まりますので、3月中はいいマンションほど満室御礼なのです。



しっかりリフォームをして、入居募集をするマンションは、退去から入居可能日まで、どんなに急いでも、2~3週間ぐらいかかってしまいます。

従って、3月末の退去の場合、リフォーム期間と募集期間を合わせれば、4月下旬になってしまいます。

2月時点、3月上旬では、入居中のマンションであっても、4月中旬から下旬にかけて空室になり、4月上旬ぐらいから入居募集情報が出回ります。


4月になりますと、
都心の便利な地域、
住宅環境のいいマンション、
設備が整っているマンションなど、
入居者が探している、入居者にとってお得なマンションが
空室となり、入居者募集となります。


家賃についても、2月頃は、経営者も強気ですが、低めの家賃設定をするようになります。
ただし、入居基準については、経営者の経営方針であり、問題入居者を入居させてしまうと後が大変ですので、緩和されることはないでしょう。



次に、賃貸マンション供給の事情ではなく、入居者の事情を考えてみましょう。

現在は、勤務時間が長く、不規則な仕事が多くなりました。

郊外から満員電車で通勤するとクタクタです。

ターミナルから最寄り駅までの時間がかかる場合、最寄り駅からバスを利用する場合、通勤に時間がかかります。

とくにバスを利用する場合、終バスが早ければ、タクシーを利用したり、誰かに送り向かいを依頼しなければなりません。



現在は、どこの鉄道でも、有料特急や座席指定車両が、増加する傾向にあります。

会社の通勤費については、1ヶ月分の定期券が支給されることが一般的と思われ、特急料金や座席指定料金は自腹になってしまうでしょう。

タクシーを利用した場合、勤務先や勤務先での地位によるでしょうが、これも自腹になってしまうでしょう。


家賃だけでなく、家賃と交通費の合計で比較するべきだし、
さらには家賃と交通費と通勤時間の時給で比較するべきなのです。



日本の社会では、会社の事情に合わせて残業ができる、
会社が終わってからも、会社内外の飲み会に行き、さまざまな人に出会い交流することが、
非常に重要です。




職業が安定して、賃貸マンションではなく、郊外にマイホームを取得するのもいいのですが、
まだ自分の進路が決まっていない時期は、会社の住宅費補助を利用して、
できるだけ会社に近い都心部に居住する方が、人生の選択として賢いと思います。


会社の中で、あとはよろしくと、部下に任せて帰れる身分、
子供が高校生から大学生になるころは、
郊外の一戸建てを購入して、充実した人生を送るのもいいでしょう。

ものすごく忙しい職業、任せられる立場、実務の中心の立場、
そのような職業や立場の場合は、
都心部の賃貸マンションで生活することをすすめます。


都心部は家賃が高いと思われていますが、
たしかに坪当たりの家賃は地価や固定資産税が高いために郊外より高くせざるをえませんが、
築年数、日当たり、設備、周辺環境など、ピンからキリまであり、
場所と設備を考えれば、都心と郊外の差はそれほどありません。

閉店間際のデパ地下、大安売りをしていますから、食料品はいいものが安く買えます。


勤務先との距離と時間が、人生を効率的に切るために、極めて重要です。
勤務先の近くに居住すれば、通勤疲れがありませんし、時間を有効に使えます。
会社内でも任される人間になることです。
仕事が充実していて、家庭が楽しく、通勤時間が短く楽ならば、疲れません。

5月のゴールデンウイークに、
勤務先に近い、都心部への引っ越しを
することをすすめます。




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by toshinseikatu | 2018-02-14 14:03 | 都心生活
4月から5月にかけて、より快適な場所に引越をしよう
3月の引越は、転勤、就職など、
必要に迫られての引越です。
3月に入居者が引っ越した後に、
4月末入居可能物件が狙い目です。


短い時期に、空室を探して、入退去が行われますので、

便利で、環境がよく、設備が整ったマンションには、居住しにくいくいのです。



退去の時期、リフォーム・クリーニング期間、入居の時期、

退去者・入居者の事情に合わせるしかなく、タイミングによります。



4月から5月にかけて、
退去が遅れたマンションは、
人気・不人気にかかわらず、
空室になってしまいます。


必要に迫られて引っ越しをする人は減少します。


通勤に便利な都心部に居住したい、
結婚するので住居を借りたい、
子供ができるので、少し広い部屋を借りたい、
比較的前向きの引越動機の方が増加します。




春の時期には空室がなかった、
交通が便利で、生活が便利で、
住環境が良い、設備が充実している、
人気マンションに、
3月よりも賃料を安く入居できます。



マンションの経営者によって、経営方針・経営戦略は違いますが、
入居希望のお客様が少ない時期には、多い時期より低めの家賃にしているケースもあります。



入居者をある程度選別して、良好な入居者のみマンションにするのが理想です。
不動産会社にとっても、マンション経営者にとっても、心がけていることです。
入居者にとっては、ありのままを述べて、必要書類を提出し、入居を認めてもらいましょう。





借りて市場ですが、
堅実に経営していて、
良質な入居者を確保しているマンションンの方が、
入居者にとっても得です。



春の引越シーズン以外の引越を薦めます。
きっと、いい部屋が見つかりますよ。

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by toshinseikatu | 2018-02-14 14:01 | 都心賃貸住宅
不景気なときほど都心部で物価が安い地域で生活しよう
不景気なときほど、都心部でも物価の安い地域で生活しましょう。

会社や取引先が都心部、山手線のターミナルにある場合、交通費がかからず、通勤時間が節約できます。

全国チェーンのコンビニ、お弁当屋さん、居酒屋さん、ファーストフード店、ファミリーレストランは、地域で価格差がある場合もあるようですが、その差はわずかなのが一般的です。

100円ショップは都心部でも100円で販売しています。

都心部には、問屋街、量販店、チェーンの飲食店・・・安い店がたくさんあります。周辺部と顧客数が違うから、家賃の高い都心でも薄利多売で安くなるのです。問屋さんも建て前としては小売をしませんが、小売もする店もかなりあるようです。

地価が高く、固定資産税が高く、土地が狭いのを目いっぱい建てますし、入居者は使いもしない設備を求め、寝るだけなのに眺望と日当りを求めるから、建築費がかかり家賃は高くせざるをえません。

都心部でもその土地によってかなり家賃相場が違います。
日常生活する付近の店の価格もかなり違います。
都心部の比較的家賃が安い地域と郊外の人気エリアの家賃の差を比較してみましょう。


交通が便利
(鉄道の駅から徒歩数分以内、頻繁に止まるので複数の路線があることが望ましい)
生活が便利
(食料品の購入、スーパー、コンビニ、食堂、レストラン)
緑が多く公園が近くにある
(大きな公園があると散歩ができる)
地元の飲食店と全国チェーンの店の両方がある
(味がよい地元の店、安い全国チェーン)
夜遅くまで店が開いている
深夜でも女性が安全に外出できる 
地域で生活しましょう。

新宿区で危険なのは歌舞伎町とその周辺だけです。
四谷も牛込神楽坂も安全です。

四谷の方が、神宮外苑、新宿御苑、外濠公園など緑があります。


東京の場合、一般的に
西部よりは東部の方が家賃相場が低い
南部よりは北部の方が家賃相場が低い
傾向にあります。



都心部の場合は、地方出身者は詳細な地域情報を知りませんからイメージで選ぶ傾向があります。


イメージによる家賃の差が、道一本隔てただけであるのです。

新宿区四谷地区は港区青山・赤坂の隣町です。
新宿区四谷地区は渋谷区神宮前の隣町です。
新宿区四谷地区は千代田区番町・麹町の隣町です。


神楽坂は新宿区の牛込地区にありますが、イメージアップに成功しています。
四谷は新宿区の四谷地区にありますが、イメージアップ作戦中です。


新宿区四谷地区は、交通が便利、生活が便利、
緑が都心にしては多い、スポーツ施設があります。

家賃相場も物価も、
南側隣接の青山・赤坂・神宮前、
東側隣接の番町・麹町、
西側隣接の新宿地区にくらべて
安いようです。


くわしくは


東京アーバンライフ(都心生活)


のサイトの方をごらんください。

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by toshinseikatu | 2018-02-14 13:53 | 都心賃貸住宅